Banco de Portugal admitiu rever uma das recomendações para a concessão de crédito à habitação Baixar taxa de esforço no crédito só bene cia rendimentos elevados Subida das taxas Euribor torna novos empréstimos menos acessíveis. Bancos têm concedido mais crédito a clientes com taxa de esforço stressada acima de 50% O Banco de Portugal (BdP) admite rever uma das suas recomendações para a concessão de crédito à habitação, de forma a aumentar o universo de particulares que podem aceder a este tipo de nanciamento. Está em causa a medida que exige que a capacidade de pagamento das famílias seja testada para um cenário de taxas de juros bem mais altas do que as praticadas no momento da contratação do crédito, para evitar a assunção de risco elevado pelo sistema nanceiro. A regra actual, criada pela medida macroprudencial para o crédito, em 2018, obriga a que, apenas para novos empréstimos a taxa variável (associados às Euribor) ou mista (uma parte xa seguida de variável), se some mais três pontos percentuais à taxa contratada nos novos empréstimos. E com a aplicação dessa taxa de stress ou stressada, como tem sido designada, ou de “choque extra”, nas palavras de Clara Raposo, a vice-governadora do BdP, o peso dos encargos deste crédito (e de outros, se existirem) não pode exceder 50% do rendimento líquidos dos particulares. Contudo, há uma pequena parte dos contratos, as cha-madas excepções, que podem “furar” este tecto, ou taxa de esforço (tecnicamente designada de debt service-toincome ratio, na sigla inglesa DSTI), mas que estão sujeitas a justicação por parte dos bancos. A disponibilidade para reduzir a taxa destress (de três pontos percentuais para empréstimos a mais de 10 anos) foi admitida pela vice-governadora, em entrevista recente à Antena 1 e Jornal de Negócios. “Acho que faz sentido revermos a recomendação macroprudencial”, armou a vicegovernadora. E sem se comprometer com datas, a responsável admitiu a possibilidade de essa alteração ocorrer ainda este ano: “Agora temos aqui este período do Verão e uma melhor capacidade da previsibilidade da evolução futura das taxas de juro”, disse, assumindo claramente que, a haver alteração, ela será “no sentido de baixar aqui um pouco o choque extra”. Na mesma entrevista, a vice-governadora admitiu que no último ano, com a subida das taxas de juro, os bancos têm recorrido mais às excepções, salvaguardando no entanto que “houve um cumprimento da recomendação prudencial”. As excepções permitem que 10% do Simulação da capacidade de endividamento em função dos limites fixados pelo Banco de Portugal para o cálculo da taxa de esforço (DSTI) Exemplo para um casal com rendimento líquido de 2000 euros (14 meses), Euribor de 4%, spread de 1%, para um contrato a 37 anos montante total de créditos por cada instituição, em cada semestre, pode ser concedido a mutuários com DSTI até 60%, e que até 5% do montante total de créditos concedidos no mesmo período pode ultrapassar os limites xados. Mas a eventual alteração da taxa stressada mantendo os outros “travões” relativamente ao valor do nanciamento/garantia e à duração máxima dos contratos , como admitiu a vice-governadora, pouco ou nada beneciará quem tem rendimentos médios, que continuará, nas actuais condições de mercado, a ter diculdades em aceder ao crédito. Isso porque, para além da DSTI existe, para grande parte das famílias, o limite efectivo do orçamento familiar. Já para quem tem rendimentos mais elevados, a redução da norma “poderá ter algum impacto, uma vez que estas famílias podem suportar taxas de esforço mais elevadas”, defende José Carlos Tomás, da Eupago, instituição de pagamentos que actua também como intermediário de crédito. Natália Nunes, directora do Gabinete de Protecção Financeira da Deco, vê riscos numa eventual alteração à recomendação: “Se diminuírem os actuais 3%, a taxa de esforço será calculada tendo por base uma taxa de juro mais baixa, o que teoricamente aumenta as probabilidades de aceder ao crédito à habitação. Mas não vai resolver o problema do acesso à habitação e esta alteração poderá levar a mais riscos, porque no fundo alarga o quadro de dívida das famílias”, adiantou ao PÚBLICO, acrescentando que “é essencial que as famílias que recorram ao crédito à habitação o façam de forma responsável e tendo em conta a sua capacidade nanceira”. O economista César das Neves não vê grande impacto na eventual descida: “Não me parece que seja algo que terá grandes perturbações positivas ou negativas”, disse acrescentando que “o que o Banco de Portugal está a dizer é que o cenário negativo (a tal taxa stressada) deve ser menos gravoso do que era antes, simplesmente porque a realidade hoje já é gravosa”. E mesmo admitindo que “isso faz sentido em termos técnicos”, o professor da Universidade Católica diz não lhe parecer “que tenha grandes impactos no mercado”, servindo “mais para se dizer que se tomam medidas para facilitar a vida às famílias, do que realmente para mudar o que quer que seja”. A defender a alteração à DSTI está João Melo, director de crédito à habitação do ComparaJá. pt, plataforma de comparação de produtos nanceiros e também intermediário de crédito. “É necessário e importante que o BdP redena as medidas a ter em conta para avaliar a viabilidade dos créditos”, diz, acrescentando que “adicionar uma percentagem de 3% às taxas de juro actuais é uma análise irrealista e que torna o crédito para compra de casas algo praticamente inacessível”. Quando o orçamento não estica Com a recente e forte subida das Euribor, a que continua a estar associada a maioria dos empréstimos em Portugal, a taxa stressada atinge, actualmente, um nível muito elevado. A título de exemplo, a soma da Euribor a 12 meses, actualmente nos 4%, acrescida de um spread de 1%, e de mais 3% da taxa de stress, atira o valor nal para 8%. Seria de 5% sem a soma da taxa de stress, o que só por si é um valor muito elevado. Como mostram os cálculos realizados pela Eupago para o PÚBLICO, as famílias com rendimentos médios têm, com o nível actual das taxas de juro, uma capacidade mais reduzida para aceder a novo crédito, mesmo que não se aplicasse a taxa stressada, dado o peso dos encargos mensais da prestação no orçamento familiar. Assim, uma família com um rendimento mensal líquido de dois mil euros (a 14 meses, o que coloca o valor de referência nos 2333 euros), com uma Euribor de 4%, um spread ou margem comercial do banco de 1%, por um prazo de 37 anos, conseguiria pedir, no máximo, um empréstimo de 165 mil euros. Nestas condições, caria a pagar uma prestação de 811,41 euros, o que corresponderá a uma taxa de esforço real de 35% (absorvendo cerca de um terço do rendimento,) e uma taxa de esforço stressada de 50%, patamar que não pode ser ultrapassado pelas regras actuais. Já com uma redução da taxa stressada para 2%, o pedido do empréstimo pode subir para 184 mil euros sem acender a luz “vermelha” da medida macroprudencial, sem ultrapassar o limite dos 50%. Mas para este montante, a prestação subiria para 910,36 euros, correspondendo a uma taxa de esforço real de 39% para o mesmo casal, um patamar já de risco elevado e que a instituição de crédito terá de avaliar com redobrado cuidado. Ainda segundo as contas da Eupago, se a redução do “choque extra” vier a ser maior, para 1%, a capacidade de endividamento daquela família sobe consideravelmente, para 208 mil euros, mas a prestação também salta para 1029,10 euros, o que vai absorver 44% do rendimento familiar, cumprindo ainda o cálculo teórico da taxa stressada. Note-se que, quando a Euribor estava negativa em-0,5%, este mesmo casal teria uma capacidade de endividamento, com a mesma medida travão de 3%, de 290 mil euros, e apenas suportaria uma prestação mensal de 709,10 euros, que representava uma taxa de esforço de 30%. A aplicação de uma taxa de stress de menor dimensão garante o acesso a mais crédito, mas com risco muito mais elevado e uma prestação mensal incomportável para muitas famílias. Já num exemplo extremo, uma família com um rendimento de seis mil euros líquidos mensais consegue pedir 624 mil euros nas mesmas condições de prazo e spread, com uma prestação de 3087,31 euros, o que também representa uma taxa de esforço igualmente de 44%. Mas o rendimento disponível depois do pagamento da prestação seria bem mais elevado neste caso do que no anterior. “Na prática, a concessão de crédito à habitação tem dois testes de stress, o do DSTI, teórico (para o cenário de taxas mais altas) e o da taxa de esforço face ao orçamento do agregado familiar. Esta segunda restrição ou é autoimposta ou então decorre da avaliação da solvabilidade feita pelo banco tal como é exigido por Aviso do Banco de Portugal. Assim, aliviar o primeiro não resolve o segundo, a não ser para rendimentos mais elevados”, conclui José Carlos Tomás. No contexto actual de taxas de juro, para garantir que mais famílias possam ter acesso a mais crédito para comprar uma habitação, o Banco de Portugal teria de alterar outro dos travões criados com a medida macroprudencial, o da duração dos contratos/idade limite dos devedores, “o que não é desejável”, defende José Carlos Tomás. Na mesma entrevista, a vice-governadora do BdP afastou a possibilidade de alteração da duração dos contratos em função da idade dos devedores, defendendo que Portugal tem “a maior maturidade de crédito à habitação da zona euro”. Ao esticar o prazo dos contratos, as prestações baixam, mas os encargos totais do crédito são mais elevados, para além do risco de se poderem prolongar para a idade da reforma, onde habitualmente há uma diminuição do rendimento disponível. Actualmente, apenas quem tem até 30 anos pode pedir empréstimos a 40 anos, limite que cai para 37 anos para quem tem entre 30 e 35 anos, ou para 35 anos para quem tenha mais de 35 anos. Também em relação ao outro pilar, o do limite ao rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia (loan-to-value ratio, na sigla inglesa LTV), calculado com base no mínimo entre o seu preço de aquisição e o seu valor da avaliação, Clara Raposo não deu sinais de poder vir a ser alterado, destacando antes o contributo positivo para a redução do risco do crédito existente. Neste domínio, a recomendação é de que as instituições não concedam créditos à habitação destinados à aquisição ou à construção de habitação própria e permanente que apresentem um LTV superior a 90%. A redução da taxa de stress (de três pontos percentuais para empréstimos a mais de dez anos) pouco ou nada beneciará quem tem rendimentos médios, que continuará, nas actuais condições de mercado, a ter diculdades em aceder ao crédito. Isso porque, para além da taxa de esforço, existe, para grande parte das famílias, o limite efectivo do orçamento familiar. Já para quem tem rendimentos mais elevados, a redução da norma poderá ter mais impacto, uma vez que estas famílias podem suportar taxas de esforço mais elevadas. A Deco vê riscos numa eventual alteração e faz alerta aos portugueses: “No fundo alargará o quadro de dívida das famílias” Economia, 20/21 Agora temos aqui este período do Verão e uma melhor capacidade da previsibilidade da evolução futura das taxas de juro Clara Raposo Vice-governadora do BdP Já é possível resgatar até 5765 euros do PPR Até 31 de Dezembro de 2023, é possível resgatar poupanças aplicadas em planos de poupança reforma e educação (PPR e PPR/E) para amortizar o empréstimo da casa. Trata-se de um alargamento face às possibilidades de mobilização destes produtos, sem penalização fiscal, para pagamento da prestação da casa e outras despesas. A possibilidade é criada pela Lei n.º 24/2023, de 29 de Maio, que entrou em vigor recentemente, mas tem algumas limitações. A primeira diz respeito ao montante a resgatar para abater ao empréstimo da casa, que não pode exceder 12 vezes o Indexante dos Apoios Sociais (480,43 euros/mês), ou seja, terá de ser até 5765,16 euros. A segunda é que o resgate para este fim só pode ser feito se o contrato de crédito para aquisição, construção e/ou obras de habitação própria e permanente estiver em nome do titular do plano de poupança. A mobilização pode inclusive abranger as aplicações feitas ao longo de 2022, não sendo necessária a devolução do benefício fiscal de que possa ter beneficiado. O interesse nesta possibilidade de amortização do empréstimo da casa, para além de reduzir ligeiramente a prestação, está na vantagem de ser feita sem custos, uma vez que se encontra suspensa a comissão de resgate antecipado (total ou parcial) nos contratos a taxa variável (associados às Euribor). A suspensão da comissão de 0,5% sobre o capital a amortizar termina no final do corrente ano. Até agora, já era possível mobilizar poupanças acumuladas nos PPR/E para pagar a prestação do crédito à habitação. Esta medida, em vigor também até ao final do ano, permite o resgate mensal de um montante que, no máximo, corresponda ao valor da prestação do crédito à habitação própria e permanente. Recorde-se que há ainda uma outra possibilidade de resgate de PPR/E: o montante a levantar mensalmente não pode ultrapassar o valor mensal do IAS. R.S.