Estado vende abaixo do mercado imóveis que podiam ter 450 casas Em conjunto, oito imóveis situados em Lisboa e deixados vazios após a concentração do Governo num só espaço, já vendidos ou que irão a leilão ainda este ano, poderiam albergar várias centenas de casas públicas OEstado começou a vender, no início deste ano, os imóveis que ficaram desocupados na sequência da concentração de ministérios e direcçõesgerais num único edifício no centro de Lisboa. Dois deles, ambos numa das freguesias mais caras da capital, já foram vendidos em hasta pública, por mais de 20 milhões de euros. Mas tanto estes dois quanto os restantes há mais seis edifícios que deverão ir a hasta pública ainda este ano cumprem os critérios para poderem ser integrados na bolsa de habitação pública. Em conjunto, os edifícios que o Estado já vendeu ou se prepara para vender em Lisboa poderiam albergar cerca de 450 casas. Por outro lado, não só estes edifícios poderiam estar a ser usados para habitação acessível e pública, como aqueles que já foram a leilão acabaram a ser vendidos por preços significativamente abaixo dos valores de mercado. Em paralelo, e no âmbito de programas públicos de habitação que tem a decorrer, o Estado vai ao mercado privado comprar imóveis com um metro quadrado mais caro do que aqueles que vendeu. Os planos para estes edifícios não passaram sempre pela venda. Em 2022, o então terceiro Governo de António Costa decidiu concentrar os vários ministérios no edifício que também continua a servir de sede da Caixa Geral de Depósitos (CGD), em Lisboa. A mudança acabaria por se concretizar apenas dois anos depois, já durante o primeiro Governo de Luís Montenegro, que deixou então uma promessa: “aproveitar” os edifícios deixados vazios, “tentando maximizar a receita e destinando os que tiverem aptidão habitacional para este fim”, foi a garantia dada a 1 de Julho de 2024. Um ano bastou para que o Governo, este já o segundo liderado por Luís Montenegro, abandonasse a intenção de destinar à habitação os edifícios com aptidão habitacional, ajustando o objectivo: em Outubro de 2025, era aprovada uma Resolução de Conselho de Ministros na qual são listados 16 imóveis públicos destinados à venda no mercado privado, determinando-se que as receitas arrecadadas com estas vendas serão utilizadas para financiar políticas de habitação. Destes, nove são edifícios em Lisboa que ficaram vazios com a concentração de ministérios. Dois dos nove edifícios de Lisboa já estão vendidos: o número 72 da Avenida Visconde Valmor e o número 44 da Rua Filipe Folque foram levados a hasta pública no passado dia 31 de Março e vendidos, respectivamente, por cerca de 15,7 milhões de euros e por 5,2 milhões de euros. Um terceiro edifício acabou, afinal, por sair da lista de imóveis para venda. Depois de meses de pressão mediática e até de propostas de lei chumbadas pela Assembleia da República, o Governo recuou e cedeu o edifício que serviu de sede da Presidência do Conselho de Ministros à Câmara Municipal de Lisboa, para que nele sejam disponibilizadas casas arrendadas a preços acessíveis. Quando ainda se planeava vender este edifício, o ministro da Habitação, Miguel Pinto Luz, detalhou que o imóvel teria espaço para 80 a 100 fogos habitacionais. Já este mês, Montenegro disse que “o Estado vai abdicar da receita proveniente da possibilidade de alienar aquele edifício”, que tem um valor estimado de cerca de 25 milhões, mas argumentou que “a rentabilidade social é manifestamente superior” à perda de receita. Centenas de casas Restam seis edifícios lisboetas da lista inicial, que, pelas suas características, também poderiam contribuir para a “rentabilidade social” defendida pelo primeiro-ministro, mas que, para já, continuam a ter como destino a venda em hasta pública. O potencial habitacional destes edifícios não é hipotético: são regras aprovadas recentemente pelo próprio Governo que assim o determi-nam. Em causa, um despacho publicado em Abril, que estabelece que, antes de avançar com a venda em hasta pública de qualquer imóvel, a Estamo (entidade que gere o património imobiliário do Estado) deve consultar o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) para que este possa manifestar interesse em integrar esses activos na Bolsa de Imóveis Públicos para Habitação. Para serem considerados aptos a integrar esta bolsa, os imóveis têm de cumprir um de três requisitos: serem terrenos ou edifícios que ocupem uma área superior a 500 metros quadrados, com possibilidade de uso habitacional, nos termos do plano municipal de ordenamento do território em causa; serem lotes para construção ou edifícios com área superior a 200 metros quadrados, quando destinados na totalidade ou predominantemente a habitação e desde que situados em concelhos cuja mediana de preço de venda por metro quadrado seja superior à mediana para a totalidade do território nacional; ou serem fracções autónomas destinadas a habitação, desde que também se encontrem em concelhos com preços medianos de venda de habitação superiores à mediana nacional ou em zonas de pressão urbanística. O PÚBLICO questionou vários arquitectos sobre os dois edifícios já vendidos em Lisboa e a resposta de todos foi idêntica: ambos cumprem os critérios previstos no despacho em causa e teriam sido, por isso, aptos para ser integrados na bolsa de habitação pública. Esta bolsa, gerida pelo IHRU, foi criada em 2020, na sequência do inventário do imobiliário público com aptidão habitacional que começou a ser feito, também nesse ano, pela Estamo. Não é conhecido, contudo, o número actual de imóveis que integram esta bolsa. O arquitecto Nuno Castro Caldas resume que “os edifícios são claramente aptos para poderem integrar a bolsa de imóveis públicos para habitação”, ressalvando que “uma reconversão deste tipo pressupõe sempre uma avaliação rigorosa, em sede de projecto, das condições estruturais dos edifícios e da viabilidade de garantir todas as exigências de habitabilidade”. Ainda assim, lembra, “a alteração de edifícios de uso terciário para uso habitacional é perfeitamente viável”. Aliás, diz, “esta tem sido uma prática recorrente por parte de promotores imobiliários privados a operar em Lisboa, com particular incidência nas freguesias das Avenidas Novas e Santo António”. Os arquitectos contactados pelo PÚBLICO estimam que, só nestes dois edifícios, poderiam ser disponibilizados entre 50 a 70 fogos de habitação pública. Mas o número cresce substancialmente quando se consideram, também, os restantes edifícios que se prevê levar a hasta pública este ano. Joana Mourão, investigadora do Centro para a Inovação em Território, Urbanismo e Arquitectura (CiTUA) do Instituto Superior Técnico da Universidade de Lisboa, baseia-se na área de implantação e no número de pisos de cada um destes edifícios para calcular que, em conjunto, os oito imóveis (dois já vendidos, seis por vender) seriam suficientes para disponibilizar cerca de 450 casas públicas, assumindo fogos de 70 metros quadrados. Só na antiga sede do Ministério da Educação, edifício que ocupa quatro mil metros quadrados na esquina da Avenida Infante Santo com a Avenida 24 de Julho, na zona de Alcântara, poderiam ser desenvolvidos 230 fogos. Noutros casos, como a antiga Secretaria-Geral da Economia, na Avenida da República, ou o edifício onde funcionava a Direcção-Geral dos Estabelecimentos Escolares, na Praça de Alvalade, contam-se algumas dezenas de casas. Comprar mais caro As dúvidas quanto à gestão que tem sido feita deste património público não se ficam por aqui. Os especialistas questionam os preços de venda dos dois edifícios já levados a leilão, que ficaram muito abaixo dos valores de mercado, contrastando com o que o Estado paga quando compra casas no mercado privado para integrá-las no parque habitacional público. Considerando as áreas brutas privativas dos dois edifícios vendidos e o valor arrecadado em leilão, o prédio da Avenida Visconde Valmor foi alienado por 3284 euros por metro quadro, enquanto o da Rua Filipe Folque ficou por 3072 euros por metro quadrado. Segundo o Instituto Nacional de Estatística, o valor mediano das vendas de casas na Avenida Visconde Valmor foi de 5366 euros por metro quadrado no ano passado; no caso da Rua Filipe Folque, foi de 6104 euros por metro quadrado, ou seja, quase o dobro do valor de venda no leilão promovido pela Estamo. Numa análise enviada ao PÚBLICO, Marta Sousa e Aitor Varea Oro, arquitectos e investigadores no Centro de Estudos Nuno Portas, olham para o 1.º Direito, o principal programa da componente de habitação do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR), para estabelecer um termo de comparação com aqueles valores. Este programa estabelece valores de referência para aquisição de fogos, de acordo com os valores medianos a nível municipal. Assumindo que os dois edifícios já vendidos em leilão não constituíam património público, se o Estado os comprasse ao abrigo do PRR, teria de desembolsar 17 milhões de euros, no caso do edifício da Visconde Valmor, e 5 milhões no caso do prédio da Rua Filipe Folque, para adquiri-los e reabilitá-los. Os investigadores apresentam, também, um exemplo real: no âmbito do PRR, o Estado desembolsou mais de 16 milhões de euros para adquirir e reabilitar 47 fogos em Benfica, uma zona mais barata do que aquela onde os dois edifícios foram vendidos. Neste cenário, os investigadores levantam várias questões. “Por um lado, o Estado, ao vender os imóveis em localizações centrais, está a participar da dinâmica imobiliária, com potenciais efeitos especulativos nesses territórios, e a perder a oportunidade de colocar oferta pública a custos controlados em zonas de alta pressão urbanística”. Por outro, “está a participar da aquisição de imóveis a preços sobrevalorizados no mercado privado, com financiamento comunitário. Oito imóveis em Lisboa deixados vazios após a concentração do Governo num só espaço, já vendidos ou que irão a leilão ainda este ano, poderiam ser usados para aumentar parque público de habitação Destaque, 2/3 Sede do Ministério da Educação, que ocupa quatro mil metros quadrados na Avenida 24 de Julho, podia ter 230 casas 1. Avenida 24 de Julho, n.º 134-140, 2. Rua Professor Gomes e Avenida Infante Santo, n.º 2 Teixeira, n.º 2 Antigo Ministério da Educação Antiga sede da Presidência do Área* Pisos Fogos potenciais Conselho de Ministros. Cedido à CML para promoção de habitação acessível 4000m2 5 230 992m2 8 80 3. Rua Filipe Folque, n.º 44 4. Avenida Duque d Ávila, n.º 137 Antiga sede do PLANAPP. Vendido Antiga sede da Direcção-Geral em hasta pública a 31 de Março, de Ensino Superior por 5,2 milhões 400m2 7 28 347m2 8 12 5. Avenida João Crisóstomo, n.º 9 6. Av. Visconde de Valmor, n.º 72 Antigo Ministério da Saúde Antiga sede da Direcção-Geral 370m2 7 28 da Economia. Vendido em hasta pública a 31 de Março, por 15,7 milhões 1159m2 12 40 7. Avenida de Berna, n.º 26 8. Avenida da República, n.º 79-A FCSH da Universidade Nova de Lisboa Antiga Secretaria-Geral da Economia 750m2 4 32 434m2 9 45 9a. Praça de Alvalade, n.º 12 9b. Praça de Alvalade, n.º 13 Antiga sede da Direcção-Geral Antiga sede da Direcção-Geral dos Estabelecimentos Escolares dos Estabelecimentos Escolares 270m2 8 24 160m2 5 10 *Área de implantação dos edifícios Fonte: Estimativas de Joana Mourão, arquitecta e investigadora do CiTUA PÚBLICO Estado está a participar da dinâmica imobiliária, com potencial efeito especulativo Marta Sousa e Aitor Varea Oro Investigadores Rafaela Burd Relvas