Pedidos de adesão podem começar a ser feitos a 2 de Novembro. Diluição do capital não pago apenas a partir de 2030 acarreta acréscimo de juros. Com a Euribor a subir, faça as contas à subida da prestação da casa O diploma que estabelece as regras para a fixação da prestação do crédito à habitação num valor mais baixo do que o que resultaria da aplicação normal das taxas Euribor, já publicado em Diário da República, pode implicar custos acrescidos em juros, mesmo que as prestações futuras não sofram aumentos significativos. Assim, o recurso a esta medida, criada pelo Decreto-lei nº 91/2023, de 11 Novembro, deve ser feito apenas por parte de quem enfrenta neste momento dificuldades em suportar o impacto da subida das taxas Euribor ou aquele que resultar das actualizações que vierem a ocorrer nos próximos meses. Isso mesmo defende José Carlos Tomás, da Eupago-Intermediário de Crédito, ao considerar “a medida é muito positiva para quem precisa mesmo dela”, mas alerta para o facto de “o diferimento do pagamento para 2030 não trazer vantagem nenhuma, podendo inclusive ser prejudicial". Recorde-se que numa primeira apresentação da medida, a amortização do capital não pago durante 24 meses poderia ser feita de uma só vez no fim desse período, ou ser diluído, logo a partir daí, no restante prazo do contrato. Os pedidos de acesso à medida, entre 2 de Novembro e 31 de Março de 2024, implicarão que o banco forneça ao cliente simulações com a diferença das prestações decorrentes da redução prevista na medida ou da aplicação das taxas de mercado (actuais), bem como a estimativa do montante diferido (a pagar mais tarde), tendo por base o prazo previsto de 24 meses, bem como o plano de reembolso indicativo do montante diferido, e a respectiva evolução do capital em dívida. E será para esses cálculos que os mutuários (detentores de crédito) deverão olhar atentamente. É que a medida, como já se sabia, não prevê qualquer perdão de juros. E os juros correspondentes ao capital em dívida serão sempre pagos à taxa de mercado, apesar do cálculo da prestação futura corresponder a 70% da Euribor a seis meses, actualmente nos 4,1%. A diferença de prestação que resultar da taxa actual e da taxa reduzida a 70% do indexante, será abatida exclusivamente ao capital a amortizar, que desta forma passa para uma espécie de "conta corrente". No limite, com a redução a 70% do indexante, o cliente poderá apenas pagar a fatia correspondente aos juros reais, não amortizando capital, ou amortizando muito pouco. Isso mesmo decorre do diploma: “O montante correspondente à diferença entre a prestação devida nos termos contratualmente estabelecidos e o valor da prestação fixada nos termos do disposto no presente decreto-lei é diferido”. Ou seja, o capital que não é amortizado durante a vigência da medida já pagou juros correspondentes à taxa de mercado, e se o pagamento deste capital for diluído para o futuro sobre ele vão recair novamente juros. Só não acontecerá essa penalização se o montante de capital em causa que foi para a tal "conta corrente" for pago no fim dos 24 meses, ou dois anos, o que pode acontecer, e não implica o pagamento de outros custos. “Mas poderão ser poucas as famílias que o podem fazer”, admite o responsável da Eupago. Contudo, não é essa a “arquitectura” da medida, dado que prevê que o capital congelado durante dois anos seja pago a partir do sexto ano da adesão à medida, ou sensivelmente a partir de 2030. Para simplificar, durante os dois primeiros anos da medida a prestação é reduzida (mas é paga a totalidade dos juros). Do segundo ao quarto ano a prestação é calculada à taxa de mercado, mantendo-se o capital “congelado” na conta corrente. Ao fim desses quatro anos, o capital congelado pode ser pago de uma vez, mas acrescido dos juros em vigor nos últimos quatro anos, ou ser diluído no restante prazo do contrato e voltar a pagar juros correspondentes à taxa de mercado, ditando um aumento da prestação. O aumento da prestação decorrente da passagem para o futuro do pagamento de capital não deverá ser muito significativo, dependendo sobretudo das variações das taxas de juro nesse período, mas o custo de juros será sempre suportado, sendo maior ou menor conforme o prazo do diferimento. Ainda assim, estabelece ainda o diploma que “o montante do capital em dívida, à data da cessação da medida de fixação da prestação, não pode, em resultado da aplicação do presente capítulo, ser superior ao montante do capital em dívida à data de início da fixação da prestação”. A medida de congelamento da prestação, que está isenta do pagamento de comissões e de imposto de selo, será automaticamente suspensa se a taxa descer para um valor mais baixo que os 70% do valor actual. A medida está limitada a quem tem contratos associados às taxas Euribor, ou mistas, se estiverem no período de taxa variável, se o empréstimo se destinou à aquisição, construção ou obras de habitação própria e permanente, e se as prestações do crédito estiverem em dia. A fixação da prestação não prejudica o direito de reembolso antecipado, total ou parcial, do crédito, sem comissão de resgate até final de 2024. Sendo que, neste caso, será dada primazia ao montante diferido, e em caso de reembolso antecipado com vista à transferência do crédito no decurso do período de fixação da prestação, o particular tem direito à manutenção, pela nova instituição, do valor da prestação fixada pelo período remanescente do prazo estabelecido. Também pode ser combinada com outra medida, a da bonificação de juros.